21世纪经济报道

近年来，城市基层治理中，小区物业矛盾愈发突出，物业管理法律制度存在重大缺陷是一个主要原因。而新冠肺炎疫情防控期间，业主委员会、物业公司所发挥的重要作用，又展现了物业管理的巨大潜力。

21世纪经济报道记者获悉，全国人大代表、北京金诚同达律师事务所高级合伙人、西安分所主任方燕提交了制定物业管理法的议案，进一步明确物业管理的以下内容：完善业主大会制度，明确业主大会、业主委员会的成立流程及法律责任；完善管理规约制度，提高业主自律意识；规范物业承接验收制度；完善专项维修资金的保管使用制度；建立物业服务纠纷高效解决机制等，从各方面规范物业服务活动。

物业管理立法存在疏漏

1991年3月22日，中国大陆地区第一个住宅小区业主委员会深圳天景花园小区业主委员会成立，此后业主委员会治理模式逐渐在全国推广开来。与此同时，小区的物业管理基本处于各自摸索的状态。

1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，此后珠海、福州、上海等地也相继颁行各地方物业管理条例，我国有了物业管理的地方立法。

然而，截至目前，部分省市尚未出台省级地方性法规，而是颁布了省（市）政府规章，部分省市既未颁布省级地方性法规，也未出台省级政府规章。

2007年全国人大制定的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）颁行，其中的第六章“业主的建筑物区分所有权”、第七章“相邻关系”、第八章“共有”与物业管理密切相关，我国中央立法首次对于物业管理领域进行了规制。

方燕认为，虽然《物权法》专辟章节对物业管理进行了法律规制，但是这些规定与复杂的物业管理实践相比还是显得过于简略，仍然无法解决物业管理中的所有问题，因为业主的建筑物区分所有权只是其中的一小部分内容，而物业管理方面的内容就更少了，无法进行详尽的规定。正在起草的《中华人民共和国民法典》分则草案，其物权编中的“业主的建筑物区分所有权”等章与当前《物权法》并未有太大出入。

明确物业在突发事件中的职责

方燕认为，缺乏全国统一的物业管理法是我国物业管理立法中的缺憾。为此，她建议以《物业管理条例》为基础，遵循《中华人民共和国民法典》相关规定的前提下制定物业管理法。

首先，应深入总结新冠肺炎疫情防控经验，在《中华人民共和国民法典》相关规定的基础上进一步明确和细化物业管理人、业主委员会等物业管理主体在应对城市重大突发公共事件中的权利义务。

这在一些地方立法中已作出规定，方燕认为，2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》规定：“突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。”就具有一定的参考意义。

其次，方燕建议完善业主大会及业主委员会的成立流程及法律责任。比如，将地方人民政府有关部门及居委会的职责从对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助的基础上提升为成立业主大会筹备组的牵头部门，且建设单位及物业服务公司应予以配合和协助。

“在不具备成立业主大会条件或确有困难未成立或业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的情形下，《北京市物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》将可成立物业管理委员会进行了明确，具有一定的参考意义。”方燕说。

第三，增加专项维修资金使用途径。

对于紧急情况下申请使用维修资金的规定亦有待进一步完善。方燕认为，紧急情况下，物业服务企业、业主都应有权申请使用维修资金；业主大会、业主委员会有召集程序的要求，在时间来不及的情况或不履行职责或无人管理的情形，应赋予相关业主申请的权利。

（作者：南方财经全国两会报道组，王峰）